Eljön idén az ingatlanpiaci összeomlás? Milyen tényezők...

Eljön idén az ingatlanpiaci összeomlás? Milyen tényezők befolyásolják jelenleg a magyar ingatlanárakat? – OecoFocus

Ha rákeresünk az ”ingatlanbuborék” szóra, láthatjuk, hogy az elmúlt három évben havi rendszerességgel jelentek meg a közeljövőre válságot elővetítő elemzések. Mindig is lesznek szakértők, akik hamarosan bekövetkező válságot vizionálnak. Ahogy a mondás is szól; az elmúlt három válságból tizenötöt előrejeleztek. Emögött a jelenség mögött az áll, hogy mivel az elmúlt közel tíz évben a magyar ingatlanár-emelkedés jelentősen meghaladta az európai átlagot, van létjogosultsága annak a következtetésnek, hogy a magyar lakásállomány túlértékelt. Egyes ingatlanguruk érdekeltek a téves hírek terjesztésében, ezért érdemes körültekintőnek lenni az információforrás tekintetében. A magyar emberek számára az ingatlanuk értékének változása kardinális kérdés, ugyanis egy átlagos család vagyonának jelentős részét ebben tárolja. Globálisan Románia után hazánkban a második legmagasabb a saját ingatlannal rendelkezők aránya, több mint 90%.

Az ingatlanárak csökkenése sokkal lassabb ütemű, mint egyéb eszközök, például a tőzsdén jegyzett vállalatok árfolyamának csökkenése, ahol napi 5-7%-os esések sem ritkák. Az ingatlan illikvid befektetés, azaz sokszor csak időigényesen vagy az ár jelentős csökkentésével váltható pénzre. Az ingatlanárak felfelé mindig gyorsabban mozognak, mint lefelé. Például míg hazánkban a 2008 és 2013 közötti öt évben 23%-kal csökkentek az ingatlanárak, a rákövetkező 7 évben több mint megduplázódtak. Ez jelentős többletet jelent az Európai Unió átlagához képest, melyet szakértők szerint a 2014-óta bevezetett családi otthonteremtési kedvezmények állnak. Ezek jelentős keresletoldali pozitív sokkot eredményeztek. Tavaly az emelkedés folytatódott, 2020 és 2021 utolsó negyedéve között 21,4%-kal. Leginkább a kis- és a Balaton körüli településeken volt jelentős a felértékelődés. Idén történelmi rekordra emelkedett az ingatlanok felülértékeltsége, az EU tagállamok között Csehországot követve a második legmagasabb. Az Európai Rendszerkockázati Testület idén februárban a lakáspiac túlértékeltségére és az eladósodottságra figyelmeztette hazánkat. Az elégtelen kínálat, támogatások egyoldalúsága is kockázatot jelent. A 2008-as válságot követően az alacsony kereslet viszonylag nagy kínálattal párosult, ezért az ingatlanától megválni szándékozó tulajdonos rá volt kényszerülve a piac aláárazására, ami tovább gerjesztette az ingatlanárak csökkenését. Jelenleg a helyzet fordított.

️ A lakóingatlan-állomány növelése és korszerűsítése politikai oldalakon átívelő célkitűzés. Ennek érdekében kezdték meg a rozsdaövezetek beépítését. A koncepció lényege, hogy a városok belterületén kihasználatlanul álló egykori ipari területeket, úgynevezett barnamezős övezeteket újjáélesztik, és kapcsolt kedvezményekkel serkentik azok beépítését. A lakáspiacon ideiglenesen bevezetett kedvezményes, 5 százalékos értékesítési áfa a jövőben csak a rozsdaövezeti lakásokra alkalmazható, azonban a visszaigényelhető áfa miatt még kedvezőbben megvásárolhatók. Az ilyen területek sokszor szennyezettek, így újrahasznosításuk előtt tisztítási és előkészítési munkálatokat kell végezni. 2020-ban jelent meg az Építési törvényben a rozsdaövezeti akcióterületek definíciója és szabályozása, tavaly pedig ezt követte a Kormány egy további rendelete, melyben kijelölték az első ilyen területeket, illetve felállították a Rozsdaövezeti Bizottságot. Utóbbi feladata engedélyezni az adott területre tervezett projekteket, és felügyelni azok megvalósulását. Az akcióterületeken a következő években 4-5 ezer lakás épülhet fel, ami bár a teljes lakásállományhoz képest elenyésző, az évente épített lakások számához képest jelentős mennyiség. A keresletet kielégítő kínálathoz további akcióterületek kijelölésére, vagy az áfakedvezmény kibővítésére lenne szükség, ugyanis azok a lakások, amelyeknek nem sikerül építési engedélyt szerezni idén, már csak az általános áfakulccsal lesznek értékesíthetők. 2021-ben 20 ezer újépítésű lakás került átadásra, ami 30%-os visszaesés 2020-hoz képest, amikor sok projektet előrehoztak. 2020-ban a lakásállomány megújulásának aránya (újépítésű lakások aránya a teljes állományhoz képest) tízéves csúcsot döntött meg 0,63%-kal, de még így is jelentősen elmaradt az európai átlagtól. Tavaly a mutató értéke 0,44% volt.

Az ingatlanpiaci feszültség enyhítésére további eszköz lehet az önkormányzati lakásállomány növelése. Noha évtizedek óta javasolják, ennek megvalósítása rendkívül költséges. (Ha átlagosan 25 millió forint egy lakás kivitelezési költsége, akkor 100 lakás építése 2,5 milliárd forintba kerül, ami egy átlagos 20-30 ezer fő lakosságú város éves költségvetésének a 60 százaléka is lehet.)

Főleg a fővárosi és üdülőkörzeti ingatlan-fejlesztésekkel szemben gyakori kritika, hogy irodákat, szálláshelyeket, szórakoztató- és vendéglátóipari létesítményeket húznak fel, ezzel nem bővítve a lakáskínálatot. Közgazdasági szempontból azonban ez a racionális viselkedés, hiszen ezen beruházások megtérülése nagyobb. A befektetők átállnak a lakóingatlanok építésére, amint azok ára megfelelő szintre emelkedik.

️ Az Ukrajnából érkező menekültek mivel nem terveznek hosszabb ideig letelepedni, csak a bérleti piacon jelentek meg, így a háború egyik közvetett hatása a bérleti díjak emelkedése. A koronavírus alatt az egyetemek átálltak a távoktatásos formára, sokan felmondták bérleti viszonyukat. Ennek, és az otthoni munkavégzés miatt megnövekedett ingatlankeresletnek köszönhetően az elmúlt két évben az ingatlanárak emelkedése meghaladta a bérleti költségek növekedését. A bérleti díjak dinamikája az újranyitást követően felvette az eredeti trendjét. A háború következtében sok nemzetközi termelési lánc megszakadt, ami építőanyagár elszálláshoz vezetett. (Alapanyagárak emelkedése 21%, munkaerő drágulása 10%.) Sok építési vállalkozó napi vagy heti árakat tud csak ajánlani, olyan változékony a piaci környezet. Emellett sok alapanyag, például a faáru hazánk keleti szomszédjától származik. Egy-egy hazai óriásberuházás is alapanyaghiányt idézhet elő, mint például a Puskás Aréna építésekor tapasztalt országos cementhiány.

Az infláció leszorításának érdekében az MNB az elmúlt egy évben 500 bázisponttal emelte az alapkamatot, ami a hitelkamatok növekedését eredményezte (éves szinten közel duplázódott a hitelkamatszint). Az emelkedő törlesztőrészletek miatt sokan elhalasztják ingatlanvásárlásukat, így csökken a kereslet. A kínálat csökkenésének hiányában ez az ingatlanárak bezuhanását eredményezné. Azonban a jövőben kínálatszűkülésére lehet számítani. Emögött az áfakedvezmény kifutása, az alapanyagárak elszállása áll. Bár idén április-májusban az elkészült ingatlanok számának enyhe növekedése volt tapasztalható éves szinten, ez az elmúlt év azon híreszteléseinek köszönhető, miszerint csökkenni fognak az ingatlanárak (a befektetési célú ingatlanoktól még a csúcson akarnak megválni a tulajdonosok). Ezt alátámasztja, hogy tavaly a 2020-as szintről az ingatlanuktól befektetési hozam realizációja miatt megvalók aránya a fővárosban 6%-ról 45%-ra emelkedett, míg vidéken szintén 6%-ról 26%-ra. Érdemes ugyanakkor megjegyezni, hogy a vásárlási okok között is a befektetési cél 38%-ról 54%-ra emelkedett, vagyis mind a keresleti, mind a kínálati oldalon jelentős a befektetők aránya, amit egyes közgazdászok a lufi jelének tartanak. Emellett mivel Budapest lakossága a belföldi népvándorlás következtében 2021-ben 16 ezer fővel csökkent, míg a tranzakciószámok 32,3%-kal emelkedtek arra lehet következtetni, hogy nem a lakócélú ingatlanvásárlások aránya növekedett (hanem a befektetési célúaké). A külföldi lakásvásárlók aránya a járvány kitörését megelőző szinthez képest jelentősen csökkent (országos szinten 4,4%-ról 3,3%-a, csupán Budapest belvárosában 22,1%-ról 10,4%-ra), aminek a szomszédos konfliktus újabb löketet adott.

A hitelkeresletre pozitív hatást gyakorló események is történtek; a minimálbér év eleji emelése, a foglalkoztatottak rendszerváltás óta nem látott magas szintje, a keresletek dinamikus emelkedése és egyéb jövedelemnövelő intézkedések (óvodai pedagógusok béremelése, fegyverpénz, SZJA visszatérítés) következtében egyre többen juthatnak hitelhez. 2021-ben a lakossági hitelkibocsátás 21%-kal emelkedett, amelyből a lakáshitelek 40%-kal emelkedtek. A fenntartható, bizonyos szigetelési és energiafelhasználású előírásoknak megfelelő lakások vásárlására fordítható hitelkeret, a Zöld Otthon Program (ZOP) keretében vásárolt lakások aránya 90%-ra emelkedett. Az MNB a lakáshitelek és lakásépítási hitelek körében is 55-72%-os visszaesésre számítanak idén a II. és III. negyedévben. Fontos megjegyezni, hogy a magyar központi bank ágensalapú szimulációja szerint a magasabb kamatpálya hatására a befektetési célú ingatlankereslet esett vissza a piacon (-25%), a lakhatási célú csupán 3%-kal (összesítve -5%). A 2008-as devizaválsághoz hasonlóra nem kell számítani, mivel a hitelt felvevők nagyrésze fix kamatozású, forintban denominált hitelkonstrukciót választotta, a változó kamatozású hitelekre pedig egyelőre érvényes a kamatstop. Az MNB számításai szerint átlagosan az ügyfelek törlesztőrészlete 8200 forintnál kisebb összegben drágulna, ha megszüntetnék a kamatstoppot. A jegybank rászorultsági alapon vinné tovább az intézkedést, mely 1520 milliárd forint értékben, 330 ezer ügyfelet érint. Ennek értelmében a továbbiakban a 127 ezer gyermeket nevelő, 41 ezer nyugdíjas és 12 ezer fő mindkét jogcím alá tartozó részesülne csak a kedvezményben. A kamatstoppot 2021 novemberében hirdette ki hat hónapra a kormányfő. Ennek értelmében 2021. október 27-i szinten fagyasztották be a kamatszintet. Eközött a szint között, és a 3 hónapos BUBOR referenciakamat közötti különbözet miatti veszteség a kereskedelmi bankokat terheli.

Fontos megjegyezni, hogy az írás nem minősül befektetési tanácsnak, csupán a jelenlegi gazdasági környezetben az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők számbavételének.