Oeconomus posztja - posztok.hu

Meddig tarthat még a globális ingatlanár emelkedés? – OecoGlobus

A Nemzetközi Valutaalap (IMF) globális ingatlanár indexe 31 ország adatait foglalja magába és az árak éves százalékos változását méri. Ebből az derül ki, hogy a 2021-es év adata jóval magasabb, mint a 2007 és 2009-es válságot megelőző években volt. 1997 és 2021 között szinte alig volt olyan év, amikor 3 százalék alatt növekedtek volna az árak, ráadásul a 6 százalék feletti áremelkedés is egészen gyakori volt. Ennek tükrében sokan teszik fel azt a kérdést, hogy vajon meddig tarthat még az árak emelkedése. Ebben a bejegyzésben mi is erre keressük a választ.

Az új típusú koronavírus-járvány első hónapjaiban a kormányok fiskális ösztönzőkhöz nyúltak, de ezek a legtöbb országban már kezdenek elapadni, illetve a háztartások is egyre inkább élvezik a gazdasági nyitásból adódó lehetőségeket (éttermek látogatása, nyaralás és különböző egyéb szolgáltatások igénybevétele). Ezzel párhuzamosan az árak emelkedésétől tartó jegybankok szigorítanak a monetáris politikájukon és emelik a kamatlábakat, melyek megdrágítják a jelzáloghiteleket. A Nemzetközi Valutaalap legutóbbi pénzügyi stabilitással kapcsolatos jelentése arra figyelmeztetett, hogy az ingatlanok árának csökkenése jelentősnek tűnhet, és ha a félelmek beigazolódnak, akkor a már fejlett országokban az árak 14 százalékkal is csökkenhetnek. Valóban valós forgatókönyv mindez?

Fontos lehet azonban felhívni a figyelmet azokra a tényekre, amelyeket a Harvard University egyik kutatója, Gabriel Chodorow-Reich közölt a közelmúltban. Szerinte az ingatlanok árának drámai növekedése mögött, alapvető gazdasági átrendeződés figyelhető meg és harmadik évezred elejétől kezdődő amerikai ingatlanár emelkedés mögött olyan tényezők játszottak fő szerepet, mint a városok revitalizációja, a városi lét növekvő attraktivitása, vagy éppen a városokban élő képzett munkaerő kapcsán jelentkező bérprémium. Ezen túl három további alapvető oka lehet annak, hogy miért is ilyen magasak az ingatlanárak: a háztartások többségének elegendő forrása van, az egyének hajlandóak többet költeni a lakhatásukra, a lakások kínálata pedig nem növekszik kellőképpen.

A korábbi ingatlanár növekedésekkel szemben, jelenleg a tehetős társadalmi rétegek felelősek az árak emelkedéséért. Az USA-ban az átlagos hitelpontszám jelzálog alapú kölcsönöknél sokkal kedvezőbb, mint a 2007-2009-es válság idején volt, az eurózóna bankjai pedig sokat szigorítottak a standard jelzálogkölcsönökön, így sokak számára a jelzálogkölcsönre való vásárlás nem egyszerűbb, hanem egyenesebb nehezebb lett. Illetve a már eleve tehetősebbek vesznek fel még hitelt. Fontos még azt is hangsúlyoznunk, hogy egyelőre a növekvő kamatlábak nem azonnal érintik az adósokat. Magyarországon például a jegybanki alapkamat 0,6 százalékos szintről indult növekedésnek, az USA-ban pedig a jelzálogkölcsönök törlesztőrészletei a rendelkezésre álló jövedelmek kevesebb, mint 4 százalékát teszik ki, amely a valaha mért legszerényebb mutató. Ráadásul egyre több országban, ahogyan Magyarországon is, egyre több a fix kamatozású jelzálogkölcsön, amely rövidebb távon egyértelmű védelmet nyújt a törlesztőrészletek növekedése ellen.

A második ok a változó preferenciákban keresendő. A távmunka eredményeképpen a családok nagyobb otthonokat, vagy éppen nagyobb kerteket szeretnének. Ez a nagyobb tér iránti igény a Bank of England szerint, a brit ingatlanárak növekedésének felét magyarázza. Szinte az egész világon magasak a háztartási megtakarítási ráták, ez pedig lehetővé teszi, hogy a családok többet fektessenek ingatlanokba.

️ A harmadik és egyben legfontosabb ok, amiért az ingatlanárak magasak maradnak az ingatlanok kínálatában keresendő. A The Economist magazin elemzése szerint a házépítési kedv a fejlett országokban a hatvanas évekbeli szint közel felére esett vissza. Az ingatlanok kínálata méginkább rugalmatlanná vált; ugyanis a kereslet növekedésével, egyszerűen csak az árak emelkednek, és nincsenek újabb építkezések. Az Egyesült Királyságban évente 345 ezer új lakás építésére lenne szükség, míg az USA-ban egyes becslések szerint 5,5 millió lakás hiányzik. Rövidebb távon a lakáshiány biztosan nem fog enyhülni, hiszen 2020-ban, de különösen 2021-ben jelentősen növekedett az építőanyagok ára és számos termékből hatalmas hiány adódott. Mindezek tükrében legkevésbé sem várhatjuk, hogy rövid időn belül csökkenésnek indul majd az ingatlanok ára. Egyelőre csak az árak mérséklődésének üteme lehet elképzelhető.