Otthon Start Program és ingatlanárak – mit mutatnak a számok valójában?

Az Otthon Start Program (OSP) kapcsán az egyik visszatérő kritika, hogy a megugró kereslet „felhajtja" az ingatlanárakat, és végül a 3%-os, államilag támogatott hitel előnyeit elviszi az áremelkedés. Vagyis, amit a kamaton megnyer a vevő, azt az árakon elveszíti. A részletes elemzés és a legfrissebb adatok alapján azonban más kép rajzolódik ki.

Kereslet: megugró növekedés, majd konszolidáció
Kétségtelen, hogy az OSP bejelentését követően érzékelhetően megmozdult a piac, elsőként azon belül is a kereslet.
Nyilvánvalóan leggyorsabban a jó állapotú ingatlanok találtak gazdára.
2025 októberében az ingatlan.com adatai szerint 15 éves októberi rekord dőlt meg a kisebb településeken.
2025 októberében a kereslet az alábbiak szerint bővült az előző év azonos időszakához képest:
+3% a vármegyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban,
+5% a kisebb vidéki városokban,
+16% a községekben.
Az adatok alapján látszik, hogy minél kisebb egy település, annál nagyobb mértékben nőtt a kereslet. Ez azonban olyan helyeken mozdította meg a keresletet, ahol korábban satganált. Tágabb kontextusban vizsgálva, ez a folyamat erősíti a vidék megtartó képességét.
A novemberi adatok már lassulást mutatnak, de a karácsony és az év vége közeledtével ez egy évről évre visszatérő jelenség.

Kínálat: markáns bővülés több térségben
A kínálati oldalon ezzel szemben egyértelmű élénkülés látszik. Az ingatlantulajdonosok és közvetítők által feladott eladó lakóingatlan-hirdetések száma országosan jelentős növekedést mutat novemberben. Az előző év azonos időszakához képest különösen látványos a bővülés az alábbi vármegyékben:
Nógrád: +43%,
Vas: +34%,
Győr-Moson-Sopron: +34%,
Heves: +29%
További fontos tényező, hogy megindultak, illetve előkészítés alatt állnak azok az új lakásépítési beruházások, melyek megvalósulásával a 2026-os évben több ezer új OSP-kompatibilis otthon bővíti majd a kínálati oldalt.
Előbbieken új jogintézmény került bevezetésre, a társasházi építményi jog, amely azt jelenti, hogy már a tervezőasztalról is eladhatóvá és hitelezhetővé váltak az ingatlanok, ami további azonnali kínálatot generál.
Vagyis miközben több térségben gyengül a kereslet, a kínálat érdemben nő, ez klasszikusan nem az árrobbanás, hanem inkább az alkulehetőségek irányába mutat.

Árdinamika: nem látszik a 25–30%-os „árrobbanás"
Az OSP szeptemberi indulásakor valóban volt egy rövid távú gyorsulás az árakban, de:
ez döntően egyszeri alkalmazkodás volt,
októberre az áremelkedés üteme már érdemben lassult,
a legfrissebb adatok alapján sehol sem látszik az a 25–30%-os árugrás, amelyre a program kritikusai gyakran hivatkoznak.
A beépített négyzetméter és eladási árplafonok, különösen Budapesten, érzékelhetően fékezik az OSP-keretben eladható lakások túlárazását.

️ Strukturális hatások: erősebb vevői pozíció, fegyelmezettebb árképzés
Az OSP nem pusztán „pénzt önt a piacra", hanem szerkezetileg is átalakítja a működését:
a 3%-os, végig fix kamat és az önerőhöz kapcsolódó támogatás belépési lehetőséget teremt azoknak a fiataloknak, akik eddig kiszorultak a piacról,
a plafonok és a támogatási feltételek fegyelmező hatást gyakorolnak az eladókra – a vevők nem kényszerülnek irreális árelképzelések elfogadására,
a kínálat-bővülés és az egyenletesebbé váló kereslet együtt erősíti a vevők alkupozícióját, nem pedig kiüresíti a támogatás előnyét.

Következtetés
A novemberi keresleti–kínálati adatok alapján nem igazolható, hogy az Otthon Start Program jelentős ingatlanár-robbanást okozna. Az adatok éppen ellenkező irányba mutatnak:
több megyében visszafogott, vagy csökkenő kereslet,
ezzel párhuzamosan látványosan bővülő kínálat,
lassuló árdinamika, plafonokkal fékezett túlárazási kísérletek.

Mindez azt erősíti meg, hogy az OSP elsődleges hatása nem az árak elszabadítása, hanem a lakáshoz jutás esélyeinek javítása és a piac egészségesebb működésének támogatása, különösen a fiatal első lakásvásárlók számára.